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國五條

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發布時間:2013-03-12 16:02:56

國五條,是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施,要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。
      政策內容:
      國務院常務會議明確了五項具體政策措施:
      (一)完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
      (二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施,嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
      (三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。
      (四)加快保障性安居工程規劃建設。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
      (五)加強市場監管。加強商品房預售管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,強化企業信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設,加強市場監測和信息發布管理。
      關注焦點:
      這是“新國八條”出臺兩年來,政府針對房地產調控做出的又一次明確表態,很多人都嗅到了“國五條”可能給火熱的房產交易市場帶來的寒意。但是和市場傳言的政策力度相比,這一次政策手段顯得似乎有些溫和。多數業內人士認為,這五方面政策措施大多是對原有措施的強調,對市場的影響可能比較有限。
      和多數專家學者重點關注限購、二套房貸政策不同,國家信息中心首席經濟師范劍平指出,中國房地產價格問題的解決需要制度性根本改革。具體來說,一是廢除土地出讓金預收制度,由預收70年改為購房后每年征收。二是降低購房環節稅負,實行對人均基本居住面積外的房產重稅。三是房產增值征收利得稅,使投資、投機獲利機會趨于零。四是把40%的家庭納入保障房范圍,并根據收入動態調整,禁止轉租。
      還有人分析指出,從根本上來說,中國高房價的癥結是在于高地價,高地價的原因在于政府對于土地收入的依賴。
      有人說,房價上漲過快的問題,喊了N年了,什么時候才是個頭?昨天開會提出的五項措施,能不能真正解決這個問題?范劍平提出的四點建議,看起來很有道理,似乎也不是很難做到。但是為什么這么多年過去了,我們一直沒有采取行動,或者說難以實現?要想真正解決中國的房地產問題,我們需要探索這些問題的答案,多問幾個這樣的“為什么”。
      政策分析:
      如按照國務院樓市“新國五條”的規定,房價上漲是鐵定的。從國務院的房地產調控工作內容看,所謂的“新國五條”新政,無實際“殺傷力”,并且缺乏具體的新政策規定,基本是老話重提。與以前的調控思想相符合。一則房產稅擴容的不確定,無時間安排表。二則重啟地方政府價格控制目標與一房一價,其實前年開始就存在,已經名存實亡。三則限購城市小范圍擴大看地方政府,房價上漲過快標準難確定,具體情況不一樣。三則穩定房價的問責制,或者是約談制,根本不是調控政策,是行政措施,但是很難起到效果。四則所謂的按照保持房價基本穩定的原則,如空話,沒有實際的約束力。五則限購不放松,但是沒有提到擴大城市范圍,顯然作用不大。六則保障房的對房價實際影響力,可以忽略。
      2013年房價穩中有升,中央提出的城鎮化將帶來巨大的新增人口與人口紅利,市場需求力旺盛。當前土地制度導致土地供應逐年負增長,加之貨幣不斷超發,投資渠道缺乏。而收入翻倍與基礎設施的增加,譬如25個城市新報地鐵,必然支撐房價上漲。中國經濟快速發展,城市化進程加快,但人口多和可耕地少是土地價格上升的根本原因。改革土地收入管理模式,減少地方財政對出售土地的依賴,把對房地產增量征稅改為對存量征稅,才能抑制投資性購房,遏制房地產價格快速上漲。
      土地私有化只會導致土地私人所有者坐地起價,加劇土地供應的無序化,不僅會更高的提升地價、房價,還會加劇貧富分配不公。這在近幾年各地頻出的賣地億萬富翁事件得到了證實,個別人的一夜暴富建立在眾多買房人更多付出的基礎上,而地方財政也失去了投資基礎設施建設的資金來源,更多的市民將失去享受市政生活設施的權利。

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